近期，厚街核心商圈商铺租售市场出现新动向。以康乐南路、万达广场周边为代表的一线地段，租金同比上涨约8%，而部分次级路段则出现5%左右的回调。这种分化背后，是消费习惯与业态结构的双重变革。东莞万通地产结合实地调研数据，为投资者梳理出清晰脉络。

一、核心商圈租金走势：高位分化明显

目前，厚街核心商圈的平均租金维持在200-350元/㎡/月，其中餐饮业态集中的临街首层铺位租金溢价显著。例如，万达金街某80㎡铺位，月租金已达2.8万元。然而，二层及以上、或非主干道转角位的铺位，租金议价空间增大，部分业主愿意接受10%-15%的降幅以换取长期稳定租户。这与厚街商铺租售市场中“重地段、轻面积”的趋势一致——位置决定流量，流量决定价值。

二、业态选择建议：从“流量”转向“留量”

调研发现，过去单纯依赖人流的零售店（如服装、小商品）空置率正在上升，而体验式、高频次消费业态反而逆势扩张。具体建议如下：

• 餐饮小食类：建议选择30-60㎡的紧凑型铺位，单店日均流水可破5000元，但需关注排烟与排污资质。
• 生活服务类：如美容、教培、宠物护理，更适合选择社区底商或写字楼底商，租金成本可控，客户复购率高。这类需求也带动了厚街写字楼租售市场的活跃，部分联合办公空间转型为“服务+办公”模式。
• 仓储配套类：对于需要前置仓的连锁品牌，厚街仓库租售需求近期增长明显，租金约在25-40元/㎡/月，性价比优于临街铺。

需要警惕的是，盲目跟风“网红店”往往导致装修投入过高、回本周期拉长。建议投资者优先测算坪效与人效，而非单纯关注客单价。

三、案例说明：从“空铺”到“旺场”的实操路径

以近期经手的某项目为例：位于厚街珊美路的一处150㎡二层铺位，之前经营服装店，年租金25万元仍空置半年。我们介入后，将其重新分割为三个独立空间，分别引入美容院、轻食外卖店以及儿童绘本馆。调整后，整体租金提升至32万元/年，且租户均为三年长约。这个案例恰好印证了万通信息咨询的核心策略：通过精准的业态重组与客群匹配，提升单位面积的产出效率。同时，该区域周边厚街豪宅别墅业主的高消费力，为上述业态提供了稳定的客源基础。

另外，厚街厂房租售市场也在经历类似的结构性转变。部分旧改厂房被改造为“文创+餐饮”的综合体，例如将首层作为咖啡厅和展厅，二层以上保留仓储功能，这种混合业态模式使租金溢价达30%以上。而厚街地皮*售方面，小面积（500㎡以下）地块因可灵活开发为停车场或临时商业，成为短期投资者的偏好对象。

四、核心建议：回归资产逻辑，拒绝投机

从当前数据看，厚街商铺租售市场已告别“闭眼入”的暴涨期，转而进入精细化运营阶段。对于投资者，建议关注三个底层指标：一是周边3公里常驻人口密度，需超过1.5万人；二是物业的改造灵活性（层高、承重、水电容量）；三是租约的稳定性，优先选择与连锁品牌或长期经营商户合作。万通信息咨询将持续提供基于真实成交数据的市场分析，助力客户在厚街商业地产中做出理性决策。