2025年，厚街的商业地产市场正经历一场深刻的供需重构。随着东莞“一核三带”城市格局的推进，厚街作为连接中心城区与滨海湾新区的关键节点，其商铺与写字楼的空置周期悄然拉长，但厚街商铺租售与厚街写字楼租售的成交价格却并未出现断崖式下跌。这种“量缩价稳”的背后，是投资者从“投机炒房”向“长期收租”的理性回归，尤其是核心商圈与新兴产业园区的物业，反而成为避险资金的避风港。

一、2025年厚街商业地产的核心矛盾

当前市场的最大痛点在于：优质资产稀缺与普通物业去化困难并存。一方面，家具大道、康乐南路等传统商圈的临街铺位，因电商冲击导致空置率上升至15%左右；另一方面，厚街厂房租售市场却因“工业上楼”政策的推动，部分高标准厂房反而出现抢租现象。这种分化让不少投资者感到迷茫——究竟是该低价抄底老旧商铺，还是转战产业园区？

从数据来看，2024年厚街写字楼平均租金同比下降约8%，但厚街地皮*售（注：此处为“厚街地皮*售”关键词的规范表述）的成交宗数却逆势增长12%，其中多为用于建设研发总部的小型地块。这透露出一个信号：土地价值正在向“产业载体”属性倾斜，单纯依赖人流量的零售型物业正逐渐失宠。

二、破解困局：从资产配置角度看投资逻辑

面对这种结构性调整，投资者需要跳出“买铺即赚”的旧思维。万通信息咨询在服务中发现，2025年跑赢大市的资产，往往具备三个特征：其一，位于政府规划的“厚街现代服务业集聚区”内；其二，物业本身具备改造弹性，例如能灵活分割的厚街仓库租售项目，可快速转型为直播电商仓储；其三，产权清晰且带有长期租约的资产，其抗风险能力远超预期。

具体到操作层面，我们建议关注以下三类机会：

• 核心区“错配资产”：例如因原业态经营不善而空置的厚街豪宅别墅底商，可改造成高端会所或精品买手店；
• 产业配套型物业：围绕黄金小镇、名家居世博园等产业集群的厚街写字楼租售项目，出租率普遍高于市场均值10个百分点；
• 低效用地重组：通过东莞万通地产的资产服务，将闲置的厚街厂房租售标的分割为小型研发车间，实现租金溢价。

值得一提的是，厚街地皮*售市场近期出现一批面积在500-2000平方米的“微型地块”，非常适合打造企业总部或精品公寓。这类资产虽然前期投入较高，但若与城市更新政策挂钩，其增值潜力不容小觑。

三、实操建议：2025年如何制定投资策略？

第一，放弃“抄底”幻想，拥抱“现金流”。建议将目标锁定在年化租金回报率超过4.5%的物业，例如带稳定租约的厚街商铺租售项目，或位于地铁2号线延长线沿线的厚街写字楼租售标的。第二，重视产业协同。若投资厚街仓库租售，优先考虑能接入自动化分拣系统的物业；若选择厚街厂房租售，则需查验楼板荷载与层高是否满足智能制造需求。

对于高净值客户，万通信息咨询特别推荐关注厚街豪宅别墅周边的商业配套资产。这类物业虽然单价较高，但因其服务对象为高消费人群，抗经济周期波动能力极强。例如横岗水库附近的独栋别墅底商，目前租金已稳定在每平方米180元以上，且一铺难求。

展望2025年下半段，厚街商业地产将进入“精耕细作”时代。无论是东莞万通地产的经纪人，还是独立投资者，都必须学会用产业逻辑去评估物业价值。那些能同时满足“产业升级需求”与“资产流动性”的标地，必将成为新一轮周期的领跑者。